3기 신도시 중 하나인 남양주 왕숙에서 드디어 본청약이 시작됩니다.
하지만 내 집 마련을 꿈꾸는 많은 분들이 여전히 “가점이 낮은데 청약 넣어도 될까?”, “분양가는 얼마나 될까?”, “사전청약 했던 사람들은 어떻게 되는 거지?”와 같은 궁금증을 갖고 계십니다.
오늘은 그중에서도 실수요자 분들이 가장 많이 궁금해하시는 세 가지를 중심으로 정리해드립니다.
청약 가점 낮으면 당첨 어려울까?
결론부터 말씀드리면, 무조건 어렵지만은 않습니다.
남양주 왕숙과 같은 공공분양 아파트는 일반공급에서 가점제와 추첨제 비율이 나뉘어 적용됩니다.
▶ 전용면적 60㎡ 이하의 경우, 일반공급 물량 중 40%는 추첨제로 배정됩니다.
즉, 가점이 낮더라도 추첨제를 노린다면 당첨 기회가 충분히 있습니다. 특히 청약통장만 24개월 이상 유지하고 납입횟수 요건만 충족한다면, 자격 요건을 갖춘 셈이죠.
그리고 *별공급(신혼부부·다자녀 등)의 경우에는 가점이 아닌 선정 기준으로 당첨자를 가리기 때문에, 무주택 실수요자라면 자신에게 해당되는 유형을 꼭 확인해보시길 바랍니다.
▶ Tip:
- 가점 30점대 초반도 추첨제에서는 당첨 가능성 O
- 생애최초·신혼부부는 특별공급 중복 지원 가능
- 당첨 확률 높이려면 특별공급 + 일반공급 추첨제 병행 신청 전략이 유효
분양가 상한제 적용? 주변 시세와 얼마나 차이 날까?
이번 남양주 왕숙 본청약은 공공분양이기 때문에 분양가 상한제가 적용됩니다.
이는 건축 원가 + 적정 이윤만 반영된 분양가이므로, 인근 민간 아파트보다 훨씬 저렴하게 분양받을 수 있다는 뜻입니다.
아직 정확한 분양가는 공개되지 않았지만, 이전 사례들을 기준으로 보면
| 구분 | 예상 분양가(추정) | 인근 시세(2024년 기준) |
| A-1 블록 (59㎡) | 약 3억 후반 ~ 4억 초반 | 약 5.5억 ~ 6억 |
| A-2 블록 (46~55㎡) | 약 2.5억 ~ 3.5억 | 약 4.5억 이상 |
즉, 입주 시점(2028년)까지 시세 차익이 1~2억 이상 발생할 가능성도 존재합니다.
여기에 실거주 의무가 없다는 점도 투자 측면에서 긍정적인 요소입니다.
단, 전매 제한은 적용되므로 최소 보유 기간은 반드시 확인하고 들어가야 합니다.
▶ Tip:
- 분양가 상한제 → 인근 시세 대비 최대 30% 저렴
- 실거주 의무 X → 전세 활용 가능성 있음
- 전매 제한은 통상 3~5년 (자세한 조건 청약공고문 참고)
사전청약 vs 본청약, 뭐가 다른가요?
많은 분들이 헷갈려 하시는 부분이 바로 사전청약과 본청약의 차이입니다.
2021년 남양주 왕숙 A-1, A-2 블록에서는 사전청약이 이미 진행되어 977가구가 사전당첨자에게 우선 공급됩니다.
그리고 지금 진행되는 2025년 본청약에서는 이 사전당첨자들의 본계약 이후, 남은 잔여 물량이 일반공급 및 특별공급으로 풀리는 구조입니다.
즉,
- 사전청약 당첨자 → 이번 본청약에서 우선 계약 기회
- 일반 청약자 → 사전당첨자가 계약하지 않은 잔여 세대에 도전 가능
물론 남은 물량이라고 해도 수백 세대 수준이 공급될 가능성이 높고, 분양가 상한제와 입지 장점을 그대로 누릴 수 있으니 첫 청약 도전자에게도 충분히 좋은 기회입니다.
▶ Tip:
- 사전청약은 '청약 예고' 개념, 본청약은 '진짜 계약'
- 사전청약 낙첨자 = 이번 본청약에서 다시 일반공급 도전 가능
- 남은 물량이라도 특별공급은 별도 물량으로 구성되므로 반드시 확인
남양주 왕숙 3기 신도시는 가점이 낮아도 추첨제와 특별공급을 통해 당첨 가능성이 충분하며, 분양가 상한제를 적용받아 시세 대비 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회입니다.
사전청약이 끝났다고 해서 끝난 것이 아닙니다.
오히려 지금부터가 본게임입니다.
당첨 전략을 꼼꼼히 세우고, 청약일정을 놓치지 않는다면 실현 가능한 내 집 마련의 길이 열릴 수 있습니다.